Ai sống trên đời này cũng có đam mê, người ta mê xe, mê cộ, mê điện thoại… còn tôi thì luôn có niềm đam mê bất diệt với bất động sản. 15 năm trước, tôi một mình từ Hà Nội vào Sài Gòn lập nghiệp, với đồng lương công nhân kỹ thuật ngày làm việc 12 tiếng, sau 6 năm dành dụm tôi cũng chạm tay được đến đam mê của mình. Đó là căn nhà đầu tiên tôi sở hữu!

Tác giả chia sẽ kinh nghiệm vàng ngọc về BDS để có 2 căn nhà 3 căn hộ sau 9 năm
Tác giả chia sẽ kinh nghiệm vàng ngọc về BDS để có 2 căn nhà 3 căn hộ sau 9 năm
9 năm qua, sau nhiều lần mua đi bán lại vài căn nhà, tôi đã có trong tay 3 căn hộ, 1 căn để ở và 2 căn hiện đang cho thuê. Nhiều anh em đồng nghiệp, rồi bạn bè thường hỏi tôi mua nhà nhiều như thế có bị sa lầy vào nợ nần không? Ba mẹ tôi không giàu, một mình tôi gây dựng thì hẳn phải nợ, nhưng tôi luôn có cách để bản thân sống tốt dù nợ nần. Và đây là những kinh nghiệm của tôi.

🔑 Biết sức mình đến đâu: “mây tầng nào đón gió tầng đó”

Lúc mua nhà, điều đầu tiên tôi luôn nhắc nhở chính mình là lượng sức mà mua, mua vừa tiền, vừa khả năng chi trả của mình. Tôi biết có nhiều người ưng ý căn này giá “mềm” hơn nhưng khi đi xem nhà mẫu xong, nghe sale tư vấn về thì lại mua một căn có giá gấp rưỡi, dù phải vay ngân hàng một khoản lớn. Các bạn ạ, lúc mình đang cao hứng thì chưa cảm nhận được sức nặng của đống nợ trên vai sau này. Nhưng thời gian sau nữa, bạn sẽ cảm thấy vô cùng mệt mỏi vì thiếu trước hụt sau, vợ con phải tiết kiệm từng đồng, từng cắc.

Lần đầu tiên mua nhà, tôi mua căn nhà ở quận Bình Thạnh, nằm sâu hút trong 2 con ngõ, phải nói là nát hơn chữ nát, nhưng thôi lúc đó có bấy nhiêu tiền thì chỉ được thế, chứ không thể vay nợ quá nhiều, quan trọng là giá trị miếng đất. Tôi chi một ít tiền để cải tạo lại nhà, ở đỡ trong 3 năm. Sau thời gian đó, bất động sản của tôi tăng giá, tôi lại có thêm tiền bạc tích lũy. Tôi bán căn đó, bù thêm tiền mua một căn nhà khác.

🔑 Muốn đổi nhà nhanh thì chọn mua những căn có tính thanh khoản cao

Hồi ấy lúc mua căn nhà nát ở Bình Thạnh chấp nhận bỏ tiền ra mua một căn nhà không thể ở lâu được. Nhưng tôi biết, tôi không phải mua lầm. Vì tôi có ít tiền nên không thể mua căn nhà đẹp hơn, đành mua nhà rẻ tiền, không thể ở lâu nhưng cái tôi quan tâm hàng đầu chính là tính thanh khoản để sau này dễ bán đi.

Nhà ở Bình Thạnh tuy cũ thật nhưng nó có ưu điểm là quận trung tâm, gần sát quận 1, thuận tiện di chuyển sang quận 2, quận Gò Vấp, Phú Nhuận… Trước khi mua tôi có đi khảo sát thì thấy khu vực Bình Thạnh có rất nhiều người có nhu cầu mua và thuê nhà nên mới đầu tư luôn. Nhà tốt thì cho người nhiều tiền, nhà cũ thì cho người ít tiền và người ít tiền lúc nào cũng nhiều hơn người nhiều tiền.

🔑 Hãy nhớ câu thần chú “tài sản là bạn, tiêu sản là thù”

Tôi hay nói vui với bạn bè rằng đụng tới chữ “sản” là vô cùng phiền phức, chẳng hạn như đầu tư bất động sản mà không phân biệt được tài sản và tiêu sản thì có ngày phá sản. Chỉ cần hiểu đơn giản thế này:

Tài sản là những gì bạn bỏ tiền từ trong túi ra để sở hữu chúng, sau đó chúng mang tiền cho lại vào trong túi của bạn, và trong tương lai tiền của bạn sinh lời so với số mà bạn đã bỏ ra ban đầu.

Tiêu sản là những gì bạn bỏ tiền từ trong túi ra để sở hữu chúng, sau đó bạn lại phải tiếp tục bỏ tiền ra để “nuôi” hoặc duy trì chúng.

Chẳng hạn như bạn chỉ có 1 tỷ mà mua căn nhà hẳn 3 tỷ cho oách, rồi sau đó vay ngân hàng thêm 2 tỷ thì đó là một sai lầm, căn nhà trở thành tiêu sản. Ngay cả khi bạn có hẳn 3 tỷ thì cũng không nên mua. Nếu là tôi, với 3 tỷ ấy, tôi mua căn hộ tầm 1,5 tỷ đổ lại để ở, số còn lại mua thêm một căn hộ nữa để cho thuê. Quan niệm của tôi là tài sản phải đẻ ra tài sản.

🔑 Ngân hàng không phải là chỗ dựa tài chính, ngân hàng là giải pháp sau cùng

Đầu tư bất động sản muốn không bị ngợp trong đống nợ thì trước hết phải ưu tiên sử dụng dòng tiền của chính mình, vay mượn các mối quan hệ bên ngoài (chia nhỏ khoản vay, vì vay ít thường người quen sẽ không tính lãi), sau cùng mới đến giải pháp vay ngân hàng.

Kinh nghiệm của tôi là vay ít nhất có thể và kéo dài thời hạn thanh toán để không bị gánh nặng. Phải có ít nhất 3 kế hoạch dự phòng, nếu mọi việc theo đúng tính toán thì áp dụng kế hoạch A, giữa chừng có phát sinh, bất trắc thì chọn kế hoạch B, thậm chí tệ hơn là trong tình huống bí bách nhất bạn vẫn có kế hoạch C.

Trong các kế hoạch, khả thi và an toàn là 2 tiêu chí quan trọng hàng đầu. Bằng cách này, trường hợp xấu nhất là chậm thanh toán được nợ, bị ngân hàng đánh lãi nhiều, bạn vẫn có thể tích lũy để trả nợ an toàn và sở hữu căn nhà.

🔑 Lấy khu trung tâm thành phố làm hệ quy chiếu

Khi mua nhà đất, tôi luôn lấy khu trung tâm làm hệ quy chiếu để so sánh xa – gần. Thường thì tôi sẽ lấy chợ Bến Thành, nhà thờ Đức Bà, khu phố đi bộ, phường Bến Nghé… để làm tâm điểm. Tuy nhiên, quãng đường xa hay gần không nên căn cứ vào số km, mà nên đo bằng thời gian. Tức là xác định thời gian đến các địa điểm đó là bao nhiêu, có thường xuyên bị kẹt xe, ngập lụt… không.

🔑 Nhất định phải khảo sát thực tế khu định mua nhà

Có rất nhiều thứ không thể thay đổi, cũng không thể khiếu nại khi nhận nhà, cho nên phải đi khảo sát kỹ càng trước khi mua.

Chẳng hạn như muốn hứng được gió trời và ánh sáng tự nhiên thì phải kiểm tra kỹ hướng gió, hướng nắng; muốn đường vào nhà luôn sạch sẽ, khô ráo thì phải xem triều cường có bị ngập không; muốn nhà view đẹp thì phải xem thực tế để biết tầm nhìn căn hộ đến đâu…


Minhlam Tran